「(ipi)Intrepid Potash Inc股吧」中国金茂土地储备价值达到10亿元“二次增长曲线”锁定城市运营

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中国金茂土地储备价值达到10亿元“二次增长曲线”锁定城市运营

从高歌猛进换挡到“稳中求进”,中国房地产行业正在迎来“横盘时代”。

四年前,“1000亿元军队”只有7名成员。目前已有34家住房企业完成了从100亿元到1000亿元的规模转型。“毕横湾”前三名甚至进入了6000亿元的阵营。然而,超越规模奇迹的是,增长停滞期已经到来。2019年,前100家住宅企业的股权销售额仅增长6.5%,而2018年为35%。

盲目抢购时代一去不复返,行业共识是房地产增量市场的发展不会有爆炸性突破,接下来将是“大鱼吃小鱼”的时代,这意味着行业竞争将真正发展到“不进则退”的阶段。

”接下来,要想在房屋企业前20名的名单上再向前迈进一步,需要花费数十亿甚至数百亿美元。真正的考验来了。”一位接近中国金茂的人士告诉记者《证券日报》,对于中国金茂来说,在过去的10年里,以金茂富、富舒悦为代表的三大住宅产品线已经交付了企业发展所需的大量现金流,支持中国金茂完成1608亿元的合同销售,成为行业前20名,这是业绩增长的第一条曲线。2020年,中国金茂需要依靠第二条曲线来推动其销售额超过2000亿元。

一般来说,企业绩效增长的第一条曲线的发展将是边际的。如果“第二条曲线”的布局能在“第一条曲线”达到顶峰时完成,那么就能实现稳定增长的愿景。中国金茂发现的第二条曲线是城市运营部门的发展。

变身低成本“土地储备大户”

2007年,在“世界500强企业”中化集团的支持下,持有上海北外滩资产的中国金茂(当时被称为方兴地产)大举进军香港资本市场,将“高富帅”扩张至张之路。

不久,中国的金茂意识到仅仅依靠城市核心综合体的发展并不是最好的发展道路。从2009年到2014年的五年间,中国的金茂发现了第一条增长曲线,即住宅发展。2018年,中国金茂借此机会进入“1000亿元俱乐部”,并于2019年晋升为行业前18名。

“2019年对中国的金茂非常重要。今年的改革迈出了坚实的一步。配股融资完成后,中国平安成为第二大股东。此后,该公司有了更灵活的筹资和资源协调能力。”一位接近中国金茂的人士告诉记者《证券日报》,今年,中国金茂的股价从年初的不到4港元涨跌到最近的6.1港元左右,市值在一年内增加了300亿港元。回顾12年的上市历程,中国金茂德的市值已从上市首日的110亿港元增至目前的约720亿港元。

资本市场的认可来自于稳定的财务状况、多年保持高毛利率的盈利能力、优质丰富的土地储备和业绩的跨越式发展。

东方证券的一份研究报告显示,2014年至2018年,中国金茂销售额年均复合增长率为56.2%,同期行业增长率为18.4%。2019年合同销售额达到1608亿元,当年回收现金超过1500亿元,远远高于行业70%的平均回收率。

此外,记者《证券日报》从2014年至今的年报中发现,2014年至2019年年中,中国金茂销售毛利率在32%以上,净销售利率在16.5%以上。在负债方面,截至2019年6月30日,中国金毛静负债率为67%,略低于去年年底,平均借款成本为4.96%,远低于行业平均融资水平,体现了中央企业的优势。

而在决定公司未来发展曲线的土地储备方面,中国金茂可谓“储货大户”。

据国泰君安证券(香港)分析师曾新·根夸称,截至2019年7月底,中国在金茂的土壤总储量已达6998万平方米,其中85%位于一、二级城市。其中,二次开发储土总建筑面积为4905万平方米(约占权益的55%),商品总值超过1万亿元,二次城市比例约为90%。

换句话说,通过城市经营模式收购大量低成本土地,由于城市经营布局的先发制人性质,土地储备收购端的核心竞争力在高端优质产品的销售价格面临限价压力时,仍能提供一定的灵活性来调整其产品溢价。

第二曲线锁定城市运营

中国的金茂在饱受高价土地的折磨后,意识到他不能仅仅依靠土地招标。2015年,中国金茂宣布从传统房地产开发商向城市运营商转型,锁定城市运营为“第二条曲线”的内生动力。刚刚过去的2019年是中国金茂的城市运营年。今年,中国的金茂进军47个城市,拥有20个城市运营项目。拥有京津冀、长三角、广东、港澳台、成都、重庆、长江中游、关中平原等6大城市群的深度布局。2019年,它首次进入金华、张家口、潍坊和威海等7个城市。

"在中国的金茂,所谓的城市运营项目通常有一个主导思想和三个主要特征."中国金茂相关人士向记者《证券日报》透露,先行者的思维是具有长期经营培育和长期资本投资的思维。三个主要特征是:第一,就时间而言,它表现为“执政三年,入城五年”。在最初的三年里,几乎所有人都花了钱建造能够提供良好生活的配套设施,如引进教育和医疗保健等配套资源;第二,在空间上,单个城市运营项目占地500多万平方米。第三,必须有核心产业作为支撑,如智能产业和科技产业。

更重要的是,在城市运营的道路上,它不同于华夏幸福新工业城市模式和万科综合住宅区的大规模城市建设逻辑。中国金毛的发展逻辑实际上有其自身的特点。

一些业内人士表示,与传统的在吸引城市运营人才之前将产业引入城市的模式不同,中国金茂的城市运营主要围绕“以城聚人、以城促产”的“城市—人—生产”逻辑展开。也就是说,通过创建一个高质量、环境良好、配套设施完善的高品质城市来吸引高端知识人才,最终将为城市打造一个科技创新合作的产业圈。根据这一发展逻辑,金茂可以通过从一次开发、二次开发到运营的整个商业链的高质量城市运营,促进城市价值的增长,带来整体资产价值的持续提升,从而为金茂提供更多的潜在效益,达到11 1 > 3的效益效果。

至于城市经营项目的收购条件,中国的金茂通常提出两个要求,第一是统筹规划,第二是投资资本。简而言之,在母公司中化集团的财政支持和产业协调的支持下,通过滚动投资,规划和资本被用于推动开发和运营,从而完成新城的建设。

更重要的是,经过4年的布局,中国金茂的城市运营已经开始为其业绩做出贡献。在销售额100亿元的5个城市中,温州和宁波是布局较早的城市,它们贡献了很多业绩,并且已经可以复制。

展望未来10年,业内人士预测,中国城市化发展将有很大的改善空间,到2030年,城市化率将升至75%。在此背景下,根据金茂在上一次绩效会议上提出的发展目标,2020年至2022年,将实现城市运营对土地储备总体投资的60%贡献,而城市运营项目的毛利率在35%以上,这意味着接下来,中国金茂的盈利和销售规模将达到一个新的水平。

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